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房地产企业增值税税收优惠政策?税收筹划

2020-11-17 18:25:54      点击:

  根据《增值税暂行条例实施细则》第12条,费用价外包括手续费、补贴、资金、代收费用、利润返还、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、预付款、包装费、包装费、预备费、质量费、运输手续费及其他各种性质的收费价外。由此可见,违约金也是费用价之外的一个重要组成部分。那么,企业,房地产与房屋所有人之间发生的违约金是否都属于价格之外的费用,需要开具发票?

  案例解析:房地产企业与购房业主之间发生违约金的涉税处理

  第一种情况:合同已经终止,业主支付将向房地产商企业支付违约金

  案例一:企业,房地产与甲方签订商品房销售合同,甲方支付定金1万元。当约定的付款期限到期时,由于个人,和房地产企业没收了定金,甲未能履行合同。根据合同,定做被处理违约金

  分析:由于双方合同解除,也就是说合同没有履行,交易行为实质上没有发生。根据上述实施细则和财税[2016]36号文件,房地产企业与业主A之间不存在销售房屋,不存在其他应纳税的服务行为,则违约金不属于价外费用范畴。

  财税处理:

  (1)处理:增值税和发票

  (1)房地产企业收到违约金,不属于增值税应税范畴,不需要缴纳增值税;

  (2)房地产企业无需开具发票,可直接向业主A提供付款收据.

  (2)企业所得税:

  如果房地产的企业收到违约金,则应计入“营业"以外收入”科目,并计算缴纳企业所得税;

  (3)土地增值税:

  企业收到的房地产违约金不属于房地产企业,以外的费用,当然也不涉及土地增值税。

  案例解析:房地产企业与购房业主之间发生违约金的涉税处理

  第二种情况:合同已经履行,房产企业将向业主支付支付违约金

  案例二:房地产企业市与业主乙签订商品房销售合同,约定于2019年3月31日前交房,但因房地产企业,原因,延迟至10月31日交房。根据销售合同,房产企业应向业主支付支付2000元违约金

  分析:根据以上细则,违约金由买受人向购买收取,但本案中,销售(房地产企业向购买(业主B)支付支付房款的方向与支付,相反,也就是说支付的方向与主合同价格不符,所以此处支付的违约金不属于费用超越价格。

  财税处理:

  (1)处理:增值税和发票

  (1)购买收到的违约金不属于增值税应税行为,当然不需要缴纳增值税;

  (2)购买方收到违约金后,可直接向支付方开具收据,凭收据或收据记录为房地产公司。

  (2)企业所得税:

  支付,企业房地产违约金计入“营业",境外支出”科目,在企业所得税前可以正常扣除

  (3)购买:涉及的所得税

  这里需要注意的是,如果业主收到违约金,如果购买是自然人,则按照“意外所得”缴纳个人所得税,税款由房地产企业;代扣代缴如果购买是企业,则这部分违约金计入“营业"境外所得”账户缴纳企业所得税。

  案例解析:房地产企业与购房业主之间发生违约金的涉税处理

  第三种情况:合同已经履行,业主将根据销售合同的约定向房地产企业支付支付违约金

  案例三:房屋,销售,企业,房地产,交给丙方,双方同意分期付款,但由于丙方未能及时付款,根据销售合同,丙方向支付,企业支付违约金1万元

  分析:合同已经履行,交易正常发生。业主支付将向房地产企业,支付违约金,违约金的方向与支付,房款的方向一致,因此属于上述细则规定的价外费用范畴。

  财税处理:

  (1)处理:增值税和发票

  (1)房地产企业;收到的违约金属的增值税应税行为,应缴纳房屋销售的税率(9%或5%)

  (2)房地产企业收取违约金的纳税义务发生时间应与在销售,房屋,纳税的发生时间一致,以约定的征收时间为准;

  (3)房地产企业收到违约金后,应正常开具发票,所选开票代码应与“销售Real Estate”所选代码一致。如果业主为个人,开具普通发票,如果业主为企业,也可以按要求开具专用发票。也就是说,违约金应该与房屋,销售开具的发票一致,如果开具了专用发票,购买从费用取得的价格以外的专用发票可以正常从投入中扣除。

  (2)企业所得税:

  房产企业收到业主违约金,与支付房款方向一致,属于销售,房屋,额外费用,应与销售,房屋所得一并计算缴纳企业所得税

  (3)土地增值税:

  由于违约,金属应与房屋和销售,的价格一起缴纳土地增值税,因为企业的房地产价格超出费用

  案例解析:房地产企业与购房业主之间发生违约金的涉税处理

  第四种情况:合同已履行,双方另行签订贷款协议,业主支付房地产公司延迟支付利息

  案例四:房屋,销售,企业,房地产,给了业主D,双方同意分期付款。但由于业主D自身原因,双方另行签订借款协议,约定业主D延迟向支付,企业支付2万元利息

  分析:延期付款利息其实是违约金的特例,但与违约金的计算方法不同。如果在销售合同中没有约定,但是是应付的,并且双方单独签订了贷款协议,那么延期付款的利息不属于与上述情况3不同的价外费用,的范畴。也就是说,如果在主合同中约定,案例3是一个价格外的费用;在这种情况下,除了主合同之外,双方签署的协议不是一个报价过高的费用

  财税处理:

  (1)处理:增值税和发票

  (1)房地产企业收到的违约金属属于增值税应税的,按照贷款利率(一般纳税人6%)纳税;

  (2)房地产企业收到违约金的纳税义务发生时间以双方另行签订的贷款协议约定的时间为准;

  (3)房地产企业收到违约金后,应正常开具发票,选择的开票代码为“资金占用费”代码。

  (2)企业

  房地产企业收到的违约金属属于“其他业务收入”类别,应纳入企业应纳税所得额,缴纳企业所得税。

  (3)土地增值税:

  由于延期付款利息不属于企业,房屋销售,房地产价格之外的费用房地产企业在收到延期付款利息后当然不需要缴纳土地增值税。

  从以上四个案例可以发现,虽然都是房地产企业与房屋所有人之间的违约金,但由于业务性质不同,支付方向不同,合同约定不同,无法一概而论是否都属于费用价外,或者是否都要开具发票,是否都需要缴纳相关税费,这需要在实际工作中仔细甄别,以免给企业带来不必要的损失和麻烦

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